Тенденції ринку продажу нерухомості Львова та Києва
Як стверджують аналітики ринку нерухомості України, сьогодні оптимальний час для придбання нерухомості, так як вартість житлової нерухомості впала до мінімальної позначки, а в подальшому буде тільки підніматися.
Який ціновий діапазон вартості квадратного метру в новобудовах Львова і Києва та яке житло зараз купують краще?
Ці та інші питання ми поставили експертам по нерухомості, для того щоб разом розібратися в сучасних течіях ринку житла у двох найбільших, за обсягами продажу житла, містах України.
Які, на Вашу думку, основні тенденції на ринку первинного житла у Львові та столиці?
Ірина Ковтун, спеціаліст з продажу нерухомості
«Основні тенденції на ринку новобудов Львова нічим не відрізняються від загальноукраїнських, а саме:
– в проектуванні спостерігаємо зменшення житлових площ та поліпшення простору для загального користування (холів та прибудинкової території);
– зростає питання безпечного проживання та енергозбереження;
– все більше забудовників згадує про АРХІТЕКТУРУ, як про мистецтво;
– крім окремих точкових забудов, з’являються цілісні житлові комплекси»
Денис Шульга, співзасновник сайту Енциклопедія Новобудов
«За останні 3 роки на ринку первинної нерухомості дуже піднялась конкуренція серед забудовників, кількість яких суттєво зросла. Для того, щоб привернути увагу до потенційного покупця, стали будувати більше сучасних будинків, з гарними фасадами, під’їздами. Почали використовувати вентиляційні фасади на житлових будинках, робити гарний благоустрій. Більше будинків будується з терасами та з експлуатованими дахами.»
Ціновий діапазон вартості квадратного метру в новобудовах Львова та Києва
І. К.
«Коливання в ціноутворенні достатньо суттєві. Можливо знайти забудовників, які декларують початкову вартість квадратного метру житлової площі – 8 900-10 000 грн./ кв.,м. Ця вартість часто є актуальною лише при 100% оплаті. Є й інші забудовники, які оцінюють вартість своїх кв., м. в 1 300-1600 у.о. Що в першому, що в другому випадку – це поодинокі випадки. Основна конкуренція відбувається в ціновій категорії 15 000-17 000грн./кв., м., більшість працює саме в цьому сегменті ринку. Варто звернути особливу увагу на «наповнення» квадратного метру, адже за однакову ціну часто можна отримати дуже якісне наповнення житла».
Д. Ш.
«Ціни залежать від класу будинку, розміщення, стадії будівництва, площі квартири, а також що входить у вартість. Також, при рівних складових, ціна за метр у забудовників не однакова – нові забудовники ставлять ціну меншу ніж ті, які вже на ринку Львова декілька років. В загальному найдешевші ціни за метр орієнтовано в діапазоні 8 500 – 9 000 грн., найдорожчі 38 000 – 45 000 грн., Але завжди цей діапазон цін коливається в зв’язку з появою нових будов)».
Середні показники в Києві за класами житла становлять:
Економ – 17 000 грн / кв., м.,
Комфорт – 18 200,
Бізнес – 28 500,
Еліт – 54 700.
Середня ціна за м2 в передмісті Києва в новобудовах за липень 2016 – 11 500 грн./ кв., м.
Що купують краще – маленькі бюджетні квартири чи повноцінні двох-трьох кімнатні?
Д. Ш.
«Після падіння курсу гривні є тенденція на підвищення попиту на малометражні квартири (32-40 м.кв.) в зв’язку з невеликою загальною вартістю квартири. Особливий попит зараз на такі квартири в будинках економ класу. У будинках вищого класу популярні повноцінні квартири».
Сьогоднішній покупець житла. Що для нього важливо – престиж і статус, локація та розвинута інфраструктура, чи вартість?
Бірма Захарова, генеральний директор компанії «Вірне Рішення»
«Сьогодні досить часто люди інвестують свої заощадження у житло, адже низькі ціни дають можливість придбати нерухомість не лише для життя, а й з метою заробітку по схемі перепродажу, чи подальшої здачі квартири в оренду.
Ціна, інфраструктура виступають найважливішими факторами при виборі житла.
На жаль, не всіх цікавить, швидше – не всі задумуються про саму надійність забудовника, коли перед очима “хороша” ціна».
І. К.
«Не існує середньостатистичного споживача! У кожного покупця своя цінність, за яку він готовий заплатити певну ціну. Для Покупця-Інвестора менш важливими є локація, престиж, нюанси в плануванні. Важлива ціна і майбутня вигода. Для Покупця-Мешканця – надважливе раціональне планування і інфраструктура. Для Покупця-Рантьє – важлива локація, в даному випадку ціна і планування не грають особливої ролі.
І ще одна, незрозуміла для розвинутих країн, категорія покупців. Я б назвала їх Покупці-Добрі Батьки. Це люди, великою цінністю для яких є майбутнє житло їх дітей. Навіть якщо наразі їхня дитина ще школяр. Саме ці покупці купують житло в абсолютно нових сучасних кварталах, із слабкою інфраструктурою. Вони розуміють, що їхні діти переїдуть жити сюди за кілька років, на той час цей комплекс буде обжитий, інфраструктура і транспортне сполучення покращаться. Свій вибір інтуїтивно зупиняють на проекті з гарним рендером (візуалізація, зображення фасаду будинку), усміхненими жителями, доброзичливою атмосферою у відділі продажу (така собі проекція щастя і добробуту)».
Д. Ш.
«Якщо в пошуку класу житла бізнес+, преміум, – це вибагливий клієнт, якому важливо багато факторів (локація, сусіди, види з вікон, підземний паркінг та ін.). Але в основному зараз (після суттєвого підвищення цін на квартири в гривні) відіграє головну роль вартість квартири (думаю, це 90%)».
Вдалі ноу-хау від компаній-забудовників сучасного житла у Львові, в Україні
На ринку новобудов Києва з’явився тренд так званого клубного житла, який забудовники «вловили» і почали розвивати. У Львові такого типу проект це Житловий комплекс VILLA MAGNOLIA від компанії ВАШ ДІМ.
ЖК VILLA MAGNOLIA
І. К.
«…це унікальний проект для України, і саме він стане законодавцем «високої моди» в житловій нерухомості».
Говорячи про клубне житло в Україні, мається на увазі не загальноприйнятий клубний формат, який передбачає, що це преміум-клас, а про те, що це невеликі будинки, з невеликою кількістю квартир, де всі сусіди знають один одного. І зараз будівництвом такого житла активно займаються невеликі забудовники. Це будинки економ-класу, 5-7, максимум – 9 поверхові, на 40-60 квартир. І покупець з радістю приймає таку пропозицію, купуючи квартири в цих будинках.
Б. З.
«Найвдаліший ноу-хау, який вже почали втілювати у нових домівках – це система розумний дім (smart home). За допомогою цієї системи можна керувати усіма електроприладами з пульта-дисплею, чи за допомогою мобільного телефону, підключених до мережі інтернет. Особливістю smart home є керування зовнішнім простором відповідно до потреб: корекція освітлення, керування системою охорони чи відео нагляду, побутові турботи, такі як полив саду чи накриття від сонця (грози), контроль за протіканням води/газу тощо. Smart home, знає як правильно обігрівати та пам’ятає всі звички та розпорядок дня жильців».
Д. Ш.
- «гарний сучасний благоустрій навколо будинку (не тільки асфальт та плитка навколо), використання більш якісних будівельних матеріалів, вікон, ліфтів;
- забудовники почали більше будувати будинків, які своїми фасадами відрізняються від простих «коробок»;
- деякі забудовники встановлюють загально будинковий фільтр на воду, сонячні батареї для освітлення сходових кліток, аварійні будинкові генератори».
«Фішки» будинку дозволяють продати квартири швидше?
І. К.
«Якщо питання в швидкості реалізації продукту (будь це квартира чи авто, земельна ділянка чи тонна цитрусових) – все неймовірно просто: чим менша ціна – тим швидше продається. Але якщо перед девелопером стоїть питання не в швидкості реалізації, а в отриманні максимально можливого прибутку,він робить все , щоб продати свій товар за найкращу ціну (далеко не найнижчу!) Помилково вважати , що кращий той забудовник ,хто швидше продав всі квартири. Найкращий той, хто чітко вималював свою фінансову модель проекту, при проектуванні прораховував не лише його вартість , а, найважливіше, враховував потреби майбутніх МЕШКАНЦІВ. Наголошую, враховував інтереси не ПОКУПЦЯ квадратного метру (для ПОКУПЦЯ найважливішим критерієм вибору є ціна), а майбутнього МЕШКАНЦЯ. Як йому житиметься? Як він готуватиме їжу? Де прийматиме гостей? Де бавитимуться його діти?Де зберігатиметься його велосипед? Що бачитиме за вікном за чашкою вранішньої кави? А куди піде на прогулянку з улюбленою собакою? І чи зможе, в разі необхідності, карета швидкої допомоги безпроблемно припаркуватись під під’їздом?
Тому, будь-яка ідея, яка покликана спростити чи урізноманітнити життя майбутніх МЕШКАНЦІВ приведе до росту продаж, адже помітне переорієнтування клієнта на затишок, комфорт, довговічність, тепло та функціональність».
Б. З.
«Ніякі фішки не встануть поруч із сучасним, гарним, вдалим екстер’єром, який дозволить забудовникам продавати швидше. Перше враження ніколи не повторюється, воно завжди залишиться першим. Вдало створений дизайн будинку, самого фасаду це вагома частина успішних реалізацій житлових площ».
Ваш прогноз розвитку подій на ринку первинної нерухомості
Б. З.
«Сьогодні у Львові близько 170 житлових комплексів, які активно пропонують свої продукти. Чимала кількість компаній не мають необхідних відповідних документів, для здійснення діяльності. Висока конкуренція змушує забудовників ставити привабливі умови, щоб залучити клієнтів, яких більше не стає. Пропозиція щораз більша, що не скажеш за попит сьогодні. Через низьку ціну, початкового капіталу недостатньо для того щоб закінчити будівництво. Чимало компанії ставатимуть неплатоспроможними. Звідси обмануті покупці, судові процеси та величезна кількість втрачених коштів. Ось так розпочинається криза, яка спіткає нас в найближчий час».
Д. Ш.
«Ринок нерухомості Львова дуже привабливий (Львів – туристичне місто, близько до кордону з Європою). Попит на квартири в новобудовах достатньо високий. Це приводить до збільшення кількості забудовників – конкуренція буде надалі збільшуватись. На ринку з’являться нові забудовники. Повинні також прийти потужні київські забудовники (це не офіційна інформація, але вона є). Вже одна київська компанія розпочинає будівництво житлового комплексу (також вже у нас на ринку працюють компанії з інших регіонів України). Це все добре для покупців (через конкуренцію): ціна не повинна підніматись та якість будівництва повинна рости. Потенційний покупець в нас вже досить вибагливий при виборі будинку».
Щодо Києва, квартири в новобудовах восени можуть подорожчати на 5-10%. Незначне зростання середніх цін можливе як за рахунок підвищення стадії готовності об’єктів, що продаються, так і за рахунок збільшення собівартості будівництва – ростуть ціни на електроенергію, а також практично на всі будівельні матеріали. Це призводить до збільшення витрат. Забудовники частково компенсують зростання цін за рахунок власної маржі, але в умовах посилення конкуренції це не завжди вдається.