Ринок первинної житлової нерухомості ( ІІІ квартал, 2017 року, Київ)
ДУМКА ЕКСПЕРТА
«Чим більше виходить нових проектів, тим більше з’являється «експертів», які ведуть мову про повний колапс і мильну бульбашку на ринку. Ну правда, нічого складного – порахували, склали, переділили, і ура, нова сенсація: ринок житла ось-ось обвалиться!
Від таких «прогнозів» програють всі – і покупці, які чекають нового дна ринку, і девелопери, у яких падає продаж.Чи є перевищення пропозиції над попитом на ринку? Безумовно! Це результат бездумної масової забудови за принципом «будуй більше – продавай дешевше» і повної відсутності контролю з боку міста і покарання недобросовісних забудовників за незаконні будівництва.
З іншого боку, раджу «експертам» спробувати купити малометражну 1-к квартиру в новобудовах столиці. Сьогодні на продаж пропонуються квартири, які будуть введені в експлуатацію не раніше кінця 2018 початку 2019 років. Тому, нічого критичного в такому різноманітті пропозиції немає – у ринку є час і потенціал поглинути цю пропозицію.
Третя (тривимірна вже) сторона даної проблематики – це якість пропозиції. Комплекси, які виходять сьогодні – це абсолютно новий продукт з абсолютно інноваційними характеристиками, який, безумовно, буде користуватися попитом у покупців. І з ними старим бетонним коробочкам конкурувати буде нічим. Але ж це проблема не покупців і низького попиту на ринку, а недалекоглядності і економії на проектах окремих забудовників?»
Ярослава Чапко,
директор CDS
НОВА ПРОПОЗИЦІЯ
Триває поповнення ринку новими житловими комплексами, значно збільшуючи обсяг пропозиції. У 3 кварталі 2017 року продажі відкрилися в 15 нових об’єктах, а в 21 житловому комплексі стартували нові черги, поповнивши ринок на 19 тисяч квартир. У порівнянні з аналогічним періодом 2016 року, приріст нової пропозиції збільшився більш ніж в три рази. Станом на вересень 2017 року активні продажі ведуться в 268 об’єктах, що на 25% більше, ніж у вересні минулого року.
За 9 місяців 2017 року ринок житла поповнився майже на 40 тис., квартир в 36 нових комплексах і 52 нових чергах вже існуючих ЖК. До кінця вересня 2017 року структура ринку первинної житлової нерухомості зазнала деяких змін: питома вага комплексів бюджетного сегмента знизився до 67%, а комплекси престижного сегмента, в свою чергу, зайняли 33% в структурі пропозиції. Структура пропозиції квартир в новобудовах в 3 кварталі 2017 року виглядає наступним чином: 43% і 42% квартир пропонуються в комплексах економ- і комфорт-класів відповідно, 13% квартир реалізується в комплексах бізнес-класу, і ще 2% – в комплексах преміум класу.
Структура ринку первинної житлової нерухомості Києва по класах, 3 кв. 2017р.,%
Сумарний обсяг пропозиції на первинному ринку до кінця 3 кв. 2017 р склав 66 тис., квартир (з урахуванням поглинання).
Лідером за обсягом нової пропозиції в 3 кв. 2017 року став Шевченківський район, на який припадає 29% нових квартир. Тут відкрив продаж новий знаковий ЖК «Файна Таун», в якому планується будівництво понад 8 тис., квартир. Єдиний район Києва, в якому не вийшло нових об’єктів в 3 кв. 2017 року – Оболонський.
Структура нового пропозиції по районах Києва, 3 кв. 2017 року,%
НОВА ПРОПОЗИЦІЯ (ПРОДОВЖЕННЯ)
Традиційно девелопери активніше освоюють правий берег столиці – в 3 кв. 2017 року 79% нових квартир вийшли в продаж на правому березі Києва.
Розподіл нового пропозиції ринку первинного житла по Києву, 3 кв. 2017 р.%
На ринку первинної житлової нерухомості спостерігається тенденція до переваги масштабних об’єктів забудови. Це помітно як за кількістю квартир в нових комплексах, середній розмір яких склав 460 квартир / комплекс, так і по активному запуску нових черг в уже споруджуваних об’єктах. Крім великомасштабного ЖК «Файна Таун» в 3 кв. відкрилися продажі в першій вежі ЖК «Taryan Towers» – одному з найбільш амбітних по концепції та архітектурі житлових комплексів столиці.
Питома вага 2-к квартир в структурі нової пропозиції досяг 40%.
Структура нового пропозиції щодо кількості кімнат, 3 кв. 2017 р.%
Тенденція збільшення кількості 2-к і 3-к квартир в складі комплексів набирає обертів: девелопери намагаються враховувати мінливу структуру попиту на ринку, змінюючи баланс квартир в своїх комплексах в сторону 2-к квартир. Питома вага 3-к і багатокімнатних квартир в новій пропозиції також дещо зріс і склав 17%, що на 2% більше, ніж в 3 кв. 2016 року. Найменш консервативні девелопери поступово переходять до нового для київського ринку формату, виділяючи квартири з 1, 2, 3 і більше спальнями, замість звичних 1-, 2- і 3-кімнатних. Середня площа квартир, що вводяться в експлуатацію до кінця 3 кв. 2017 року знизилася до 65,1 кв.м. Після підведення підсумків 2017 року цей показник, швидше за все, виявиться ще нижче – на рівні 62-63 кв.м.
Тенденція до зменшення площі квартир триває. Середня площа квартир в зданих будинках знизилася до 65,1 кв.м.
У I півріччі 2017 року намітилося пожвавлення престижного сегмента столичного ринку нерухомості – активізувався вихід нових проектів бізнес- і преміум-класу, а ціни (як гривневі, так і доларові) на престижне житло поступово почали зростати. У 3 кварталі в сегменті відбулася корекція в бік зниження.
«Девелопери починають все більше прислухатися до покупців, стикаючись з неефективністю виключно цінової конкуренції, що призводить до поступового появи комплексів з усе більш розвиненою інфраструктурою, авторськими фасадами і інноваційними« фішками ».
Проте, не дивлячись на позитивну реакцію на нововведення, для покупця на першому місці залишається загальний бюджет покупки і майбутні платежі за утримання квартири. Те, що частина київських новобудов вибрали комфорт і престижність проживання в якості основного конкурентної переваги – хороший знак, однак знайти баланс між красивим життям і прийнятними цінами ще тільки належить ».
Роман Герасимчук
Консультант–аналітик City Development Solutions
ЦІНИ
Динамика середніх цін по класах житла, січень 2017 – вересень 2017 р.р.
Рівень гривневих цін в залежності від класу протягом 2017 року мав різноспрямовану динаміку. Найбільшу волатильність показали ціни в престижному сегменті – до кінця липня 2017 р зростання цін в бізнес-класі склав 25%, в преміум-класі – 13,1%. Розворот трендів стався в 3 кв. 2017 року, в результаті чого гривневі середні ціни в сегменті знову знизилися.
Проекти бізнес-класу подорожчали в середньому на 17,8% з початку 2017 р.
На початку року різниця середніх цін в комплексах економ- і комфорт-класів становила 56,8%. До кінця 3 кв. 2017 року ціновий розрив зменшився майже в 3 рази – до 19,7%.
Ціновий розрив між житлом економ-і комфорт-класів скоротився до 19,7%.
Динаміка середніх цін за класами житла, січень 2017 – вересень 2017 р.
Причиною подібних змін стала переоціненість комплексів комфорт-класу, що сформувалася до кінця 2016 – початку 2017 р.р. У більшості випадків комплекси комфорт-класу не мають об’єктивних конкурентних переваг, що призвело до значного зниження цін. Комплекси економ класу в цих умовах змогли відіграти падіння цін 4 кв. 2016 року.
Таким чином, за три квартали 2017 року різноспрямовані коливання цін, зафіксовані ще в середині 2016 року, оформилися в стійкі тенденції. Незважаючи на значні коливання протягом року, до кінця 3 кв. преміальне житло подорожчало незначно – на 2,1%. Найбільш затребуваними виявилися комплекси економ-і бізнес-класів, в яких відзначено найбільше зростання цін, в той час як ціни в комплексах комфорт-класу знижувалися все три квартали.