Рынок первичной жилой недвижимости ( ІІІ квартал, 2017 года, Киев)

Мнение експерта

«Чем больше выходит новых проектов, тем больше появляется «экспертов», вещающих о полном коллапсе и мыльном пузыре на рынке. Ну правда, чего уж проще – посчитали, сложили, переделили, и ура, новая сенсация: рынок жилья вот-вот обвалится!

От таких «прогнозов» проигрывают все – и покупатели, которые ждут нового дна рынка, и девелоперы, у которых падают продажи.

Есть ли превышение предложения над спросом на рынке? Безусловно! Это результат бездумной массовой застройки по принципу «строй больше — продавай дешевле» и полного отсутствия контроля со стороны города и наказания недобросовестных застройщиков за незаконные стройки.

С другой стороны, советую «экспертам» попробовать купить малометражную 1-к квартиру в новостройках столицы. Сегодня на продажу предлагаются квартиры, которые будут введены в эксплуатацию не ранее конца 2018-начала 2019 гг. Поэтому, ничего критичного в таком многообразии предложения нет – у рынка есть время и потенциал поглотить данное предложение.

Третья (трехмерная уже) сторона данной проблематики – это качество предложения. Комплексы, которые выходят сегодня – это совершенно новый продукт с абсолютно инновационными характеристиками, который, безусловно, будет пользоваться спросом у покупателей. И с ними старым бетонным коробочкам конкурировать будет нечем. Но ведь это проблема не покупателей и низкого спроса на рынке, а недальновидности и экономии на проектах отдельных застройщиков?»

Ярослава Чапко,

    директор CDS

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

   Продолжается пополнение рынка новыми жилыми комплексами, значительно увеличивая объем предложения. В 3 квартале 2017 года продажи открылись в 15 новых объектах, а в 21 жилом комплексе стартовали новые очереди, пополнив рынок на 19 тысяч квартир. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года, прирост нового предложения увеличился более чем в три раза. По состоянию на сентябрь 2017 года активные продажи ведутся в 268 объектах, что на 25% больше, чем в сентябре прошлого года.

За 9 месяцев 2017 г. рынок жилья пополнился почти на 40 тыс. квартир в 36 новых комплексах и 52 новых очередях уже существующих ЖК.

   К концу сентября 2017 года структура рынка первичной жилой недвижимости претерпела некоторые изменения: удельный вес комплексов бюджетного сегмента снизился до 67%, а комплексы престижного сегмента, в свою очередь, заняли 33% в структуре предложения.

   Структура предложения квартир в новостройках в 3 квартале 2017 года выглядит следующим образом: 43% и 42% квартир предлагаются в комплексах эконом- и комфорт-классов соответственно, 13% квартир реализуется в комплексах бизнес-класса, и еще 2% — в комплексах премиум-класса.

   Структура рынка первичной жилой недвижимости Киева по классам, 3 кв. 2017г., %

Суммарный объем предложения на первичном рынке к концу 3 кв. 2017 г. составил 66 тыс. квартир (с учетом поглощения).

   Лидером по объему нового предложения в 3 кв. 2017 года стал Шевченковский район, на который приходится 29% новых квартир. Здесь открыл продажи новый знаковый ЖК «Файна Таун»,  в котором планируется строительство более 8 тыс. квартир.

   Единственный район Киева, в котором не вышло новых объектов в 3 кв. 2017 года  — Оболонский.

Структура нового предложения по районам Киева, 3 кв. 2017 года, %

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ (ПРОДОЛЖЕНИЕ)

   Традиционно девелоперы активнее осваивают правый берег столицы – в 3 кв. 2017 года 79% новых квартир вышли в продажу на правом берегу Киева.

Распределение нового предложения рынка первичного жилья по Киеву, 3 кв. 2017 г., %

   На рынке первичной жилой недвижимости наблюдается тенденция к преобладанию масштабных объектов застройки. Это заметно как по количеству квартир в новых комплексах, средний размер которых составил 460 квартир/комплекс, так и по активному запуску новых очередей в уже строящихся объектах.

   Кроме крупномасштабного ЖК «Файна Таун» в 3 кв. открылись продажи в первой башне ЖК «Taryan Towers» – одном из наиболее амбициозных по концепции и архитектуре жилых комплексов столицы.

Удельный вес 2-к квартир в структуре нового предложения достиг 40%.

Структура нового предложения по количеству комнат, 3 кв. 2017 г., %

   Тенденция увеличения количества 2-к и 3-к квартир в составе комплексов набирает обороты: девелоперы стараются учитывать меняющуюся структуру спроса на рынке, изменяя баланс квартир в своих комплексах в сторону 2-к квартир.

   Удельный вес 3-к и многокомнатных квартир в новом предложении также несколько вырос и составил 17%, что на 2% больше, чем в 3 кв. 2016 года.

   Наименее консервативные девелоперы постепенно переходят к новому для киевского рынка формату, выделяя квартиры с 1, 2, 3 и более спальнями, вместо привычных 1-, 2- и 3-комнатных.

   Средняя площадь квартир, вводимых в эксплуатацию к концу 3 кв. 2017 года снизилась до 65,1 кв.м. После подведения итогов 2017 года этот показатель, скорее всего, окажется еще ниже – на уровне 62-63 кв.м.

Тенденция к уменьшению площади квартир продолжается. Средняя площадь квартир в сданных домах снизилась до 65,1 кв.м.

   В I полугодии 2017 года наметилось оживление престижного сегмента столичного рынка недвижимости – активизировался выход новых проектов бизнес- и премиум-класса, а цены (как гривневые, так и долларовые) на престижное жилье постепенно начали расти. В 3 квартале в сегменте произошла коррекция в сторону понижения. 

  «Девелоперы начинают все больше прислушиваться к покупателям, сталкиваясь с неэффективностью исключительно ценовой конкуренции, что приводит к постепенному появлению комплексов со все более развитой инфраструктурой, авторскими фасадами и инновационными «фишками».

   Тем не менее, несмотря на положительную реакцию на нововведения, для покупателя на первом месте остается общий бюджет покупки и будущие платежи за содержание квартиры. То, что часть киевских новостроек выбрали комфорт и престижность проживания в качестве основного конкурентного преимущества – хороший знак, однако найти баланс между красивой жизнью и приемлемыми ценами еще только предстоит».

Роман Герасимчук

Консультант-аналитик City Development Solutions

ЦЕНЫ

Динамика средних цен по классам жилья, январь 2017 — сентябрь 2017 г.

   Уровень гривневых цен в зависимости от класса в течение 2017 года имел разнонаправленную динамику. Наибольшую волатильность показали цены в престижном сегменте – к концу июля 2017 г. рост цен в бизнес-классе составил 25%, в премиум-классе – 13,1%. Разворот трендов произошел в 3 кв. 2017 года, в результате чего гривневые средние цены в сегменте снова снизились.

Проекты бизнес-класса подорожали в среднем на 17,8% с начала 2017 г.

   В начале года разница средних цен в комплексах эконом- и комфорт-классов составляла 56,8%. К концу 3 кв. 2017 года ценовой разрыв уменьшился почти в 3 раза – до 19,7%.

Ценовой разрыв между жильем эконом- и комфорт-классов сократился до 19,7%

Динамика средних цен по классам жилья, январь 2017 — сентябрь 2017 г.

   Причиной подобных изменений стала переоцененность комплексов комфорт-класса, сформировавшаяся к концу 2016 — началу 2017 гг. В большинстве случаев комплексы комфорт-класса не имеют объективных конкурентных преимуществ, что привело к значительному снижению цен.

   Комплексы эконом класса в этих условиях смогли отыграть падение цен 4 кв. 2016 года.

   Таким образом, за три квартала 2017 года разнонаправленные колебания цен, зафиксированные еще в середине 2016 года, оформились в устойчивые тенденции. Несмотря на значительные колебания в течение года, к концу 3 кв. премиальное жилье подорожало незначительно – на 2,1%. Наиболее востребованными оказались комплексы эконом- и бизнес-классов, в которых отмечен наибольший рост цен, в то время как цены в комплексах комфорт-класса снижались все три квартала.