Тенденции рынка продажи недвижимости Львова и Киева
Как утверждают аналитики рынка недвижимости Украины, сегодня оптимальное время для приобретения квадратних метров, так как стоимость жилой недвижимости упала до минимальной отметки, а в дальнейшем будет только подниматься.
Какой ценовой диапазон стоимости недвижимости в новостройках Львова и Киева и какое жилье сейчас покупуют лучше?
Эти и другие вопросы мы задали экспертам по недвижимости, для того чтобы вместе разобраться в современных течениях на рынке, в двух крупнейших по объемам продаж жилья, городах Украины.
Какие, по Вашему мнению, основные тенденции на рынке первичного жилья в Киеве и столице?
Ирина Ковтун, специалист по продаже недвижимости
«Основные тенденции на рынке новостроек Львова ничем не отличаются от общеукраинских, а именно:
— В проектировании наблюдаем уменьшение жилых площадей и улучшение пространства для общего пользования (холлов и придомовой территории);
— Растет вопрос безопасного проживания и энергосбережения;
— Все больше застройщиков вспоминает об архитектуре, как о искусстве;
— Кроме отдельных точечных застроек, появляются целостные жилые комплексы».
Денис Шульга, соучредитель сайта Энциклопедия Новостроек
«За последние 3 года на рынке первичной недвижимости очень поднялась конкуренция среди застройщиков, количество которых существенно возросло. Для того чтобы привлечь внимание к потенциальному покупателю, стали строить больше современных домов, с хорошими фасадами, подъездами. Начали использовать вентиляционные фасады на жилых домах, делать качественное благоустройство. Больше домов строится с террасами и с эксплуатируемыми крышами. »
Какой ценовой диапазон стоимости квадратного метра в новостройках Львова и Киева?
И. К.
«Колебания в ценообразовании достаточно существенные. Можно найти застройщиков, которые декларируют начальную стоимость квадратного метра жилой площади — 8900-10 000 грн. / кв.м. Эта стоимость часто существует только при 100% оплате. Есть и другие застройщики, которые оценивают стоимость своих кв.м. в — 1300-1600 у.е. Что в первом, что во втором варианте это единичные случаи. Основная конкуренция происходит в ценовой категории 15000-17000грн. / кв.м., Большинство работает именно в этом сегменте рынка. Стоит обратить особое внимание на «наполнение» квадратного метра, ведь за одинаковую цену часто можно получить качественное наполнение жилья».
Д. Ш.
«Цены зависят от класса дома, размещения, стадии строительства, площади квартиры и того, что входит в стоимость. Также, при равных составляющих, цена за метр у застройщиков не одинакова — новые застройщики ставят цену меньшую, чем те, которые уже на рынке Львова несколько лет. В общем, самые дешевые цены за метр ориентировочно в диапазоне 8 500 — 9000 грн., Самые дорогие — 38000 — 45000 грн. Но всегда этот диапазон цен колеблется в связи с появлением новых строений)».
Средние показатели в Киеве по классам жилья составляют:
Эконом — 17000 грн / кв.м.,
Комфорт — 18200,
Бизнес — 28500,
Элит — 54700.
Средняя цена за кв.м. в пригороде Киева в новостройках за июль 2016 — 11500 грн. / кв.м.
Что покупают лучше — маленькие бюджетные квартиры или полноценные двух или трех комнатные?
Д. Ш.
«После падения курса гривны является тенденция на повышение спроса на малометражные квартиры (32-40 кв.м.) в связи с небольшой общей стоимостью квартиры. Особым спросом сейчас на такие квартиры в домах эконом класса. В домах высшего класса популярные полноценные квартиры».
Сегодняшний покупатель жилья. Что для него важно — престиж и статус, локация и развитая инфраструктура, или стоимость?
Бирма Захарова, генеральный директор компании «Верное Решение»
«Сегодня достаточно часто люди инвестируют свои сбережения в жилье, ведь низкие цены позволяют приобрести недвижимость не только для жизни, но и с целью заработка по схеме перепродажи, или последующей сдачи квартиры в аренду.
Цена, инфраструктура выступают важнейшими факторами при выборе жилья.
К сожалению, не всех интересует, скорее — не все задумываются о самой надежности застройщика, когда перед глазами «хорошая» цена».
И. К.
«Не существует среднестатистического потребителя! У каждого покупателя своя ценность, за которую он готов заплатить определенную цену. Для Покупателя-Инвестора менее важны локация, престиж, нюансы в планировке. Важна цена и будущая выгода. Для Покупателя-Жителя — важна рациональная планировка и инфраструктура. Для Покупателя-Рантье — важна локация, в данном случае цена и планировка не играют особой роли.
И еще одна, непонятная для развитых стран, категория покупателей. Я бы назвала их Покупатели-Добрые Родители. Это люди, большую ценность для которых играет будущее жилье их детей. Даже если сейчас их ребенок еще школьник. Именно эти покупатели приобретают жилье в совершенно новых современных кварталах, со слабой инфраструктурой. Они понимают, что их дети переедут жить сюда через несколько лет, в то время этот комплекс будет обжитой, инфраструктура и транспортное сообщение улучшатся. Свой выбор интуитивно останавливают на проекте с хорошим рендером (визуализация, изображение фасада здания), улыбающимися жителями, доброжелательной атмосферой в отделе продаж (такая проекция счастья и благополучия)».
Д. Ш.
«Если в поиске класса жилья бизнес +, премиум — это требовательный клиент, которому важно много факторов (локация, соседи, виды из окон, подземный паркинг и др.), то в основном сейчас (после существенного повышения цен на квартиры в гривне) играет главную роль стоимость квартиры (думаю, это 90%)».
Удачные ноу-хау от компаний-застройщиков современного жилья во Львове, в Украине. На рынке новостроек Киева появился тренд так называемого клубного жилья, который застройщики «уловили» и начали развивать. Во Львове такого типа проект это Жилой комплекс VILLA MAGNOLIA от компании ВАШ ДОМ.
ЖК VILLA MAGNOLIA
И. К.
«… Это уникальный проект для Украины, и именно он станет законодателем «высокой моды» в жилой недвижимости».
Говоря о клубном жилье в Украине, имеется в виду не общепринятый клубный формат, который предполагает, что это премиум-класс, а о том, что это небольшие дома, с небольшим количеством квартир, где все соседи знают друг друга. И сейчас строительством такого жилья активно занимаются небольшие застройщики. Это дома эконом-класса, 5-7, максимум — 9 этажные, на 40-60 квартир. И покупатель с радостью принимает такое предложение, покупая квартиры в этих домах.
Б. З.
«Самый удачный ноу-хау, который уже начали воплощать в новых домах — это система умный дом (smarthome). С помощью этой системы можно управлять всеми электроприборами с пульта дисплея, или с помощью мобильного телефона, подключенных к сети интернет. Особенностью smarthome является управление внешним пространством в соответствии с потребностями: коррекция освещения, управления системой охраны или видеонаблюдения, бытовые заботы, такие как полив сада или накрытие от солнца (грозы), контроль за протеканием воды / газа и тому подобное. Smarthome, знает, как правильно обогревать и помнит все привычки и распорядок дня жильцов».
Д. Ш.
— «Хорошее современное благоустройство вокруг дома (не только асфальт и плитка вокруг), использование более качественных строительных материалов, окон, лифтов;
— Застройщики стали больше строить домов, которые своими фасадами отличаются от простых «коробок»;
— Некоторые застройщики устанавливают обще домовой фильтр на воду, солнечные батареи для освещения лестничных клеток, аварийные домовые генераторы».
«Фишки» дома позволяют продать квартиры быстрее?
И. К.
«Если вопрос в скорости реализации продукта (будь это квартира или авто, земельный участок или тонна цитрусовых) — все невероятно просто: чем меньше цена — тем быстрее продается. Но если перед девелопером стоит вопрос не в скорости реализации, а в получении максимально возможной прибыли, он делает все, чтобы продать свой товар за лучшую цену (далеко не самую низкую!) Ошибочно считать, что лучше тот застройщик, кто быстрее продал все квартиры. Лучший тот, кто четко нарисовал свою финансовую модель проекта, при проектировании просчитывал не только его стоимость, а, главное, учитывал потребности будущих жильцов. Подчеркиваю, учитывал интересы не ПОКУПАТЕЛЯ квадратного метра (для ПОКУПАТЕЛЯ важнейшим критерием выбора является цена), а будущих жильцов. Как ему живется? Как он будет готовить еду? Где принимать гостей? Где будут играть его дети? Где будет храниться его велосипед? Что он будет видеть за окном за чашкой утреннего кофе? А куда пойдет на прогулку с любимой собакой? И сможет, в случае необходимости, карета скорой помощи беспроблемно припарковаться под подъездом?
Поэтому, любая идея, которая призвана упростить или разнообразить жизнь будущих ЖИТЕЛЕЙ приведет к росту продаж, ведь заметное переориентация клиента на уют, комфорт, долговечность, тепло и функциональность».
Б. З.
«Никакие фишки не встают рядом с современным, красивым, успешным экстерьером, который позволит застройщикам продавать быстрее. Первое впечатление никогда не повторяется, оно всегда останется первым. Удачно созданный дизайн дома, самого фасада это значительная часть успешных реализаций жилых площадей».
Ваш прогноз развития событий на рынке первичной недвижимости
Б. З.
«Сегодня во Львове около 170 жилых комплексов, которые активно предлагают свои продукты. Немалое количество компаний не имеют необходимых соответствующих документов, для осуществления деятельности. Высокая конкуренция заставляет застройщиков ставить привлекательные условия, чтобы привлечь клиентов, которых больше не становится. Предложение все большее, что не скажешь про спрос сегодня. Многие компании станут неплатежеспособными. Отсюда обманутые покупатели, судебные процессы и огромное количество потерянных капиталов. Вот так начинается кризис, который постигнет нас в ближайшее время».
Д. Ш.
«Рынок недвижимости Львова очень привлекательный (Львов — туристический город, близко к границе с Европой). Спрос на квартиры в новостройках достаточно высокий. Это приводит к увеличению количества застройщиков — конкуренция будет в дальнейшем увеличиваться. На рынке появятся новые застройщики. Должны также прийти мощные киевские застройщики (это не официальная информация, но она есть). Уже одна киевская компания начинает строительство жилого комплекса (также уже у нас на рынке работают компании из других регионов Украины). Это все хорошо для покупателей (из-за конкуренции): цена не должна подниматься и качество строительства должно расти. Потенциальный покупатель у нас уже достаточно требователен при выборе дома».
По Киеву, квартиры в новостройках осенью могут подорожать на 5-10%. Незначительный рост средних цен возможно как за счет повышения стадии готовности объектов, которые продаются, так и за счет увеличения себестоимости строительства — растут цены на электроэнергию, а также практически на все строительные материалы. Это приводит к увеличению расходов. Застройщики частично компенсируют рост цен за счет собственной маржи, но в условиях усиления конкуренции это не всегда удается.