Законодавчі зміни на будівельному ринку: підсумки 2017 року
Днями з’явився цікавий і корисний матеріал у виданні Property Times. Дійсно, протягом минулого року відбулось багато змін в законодавстві на проектно-будівельному ринку країни. Деякі з них викликали серйозні дискусії, до деяких складно звикати, а над деякими можна було ще попрацювати. Побачимо, як буде реагувати профільний ринок в 2018, а наразі приєднуємось до коментарів експертів.
Законодавчі зміни на будівельному ринку: підсумки 2017 року
24.01.2018
Автор: Ірина Настич Property Times
2017 рік для ринку нерухомості ознаменувався серйозними змінами в законодавчій сфері. Були прийняті закони, спрямовані на дерегуляцію ринку і спрощення ведення бізнесу. Профільні юристи вважають, що нововведення 2017 року посприяли просуванню України в рейтингу «Ведення бізнесу» (Doing Business) з 140-ї на 35-ю позицію за показником «Отримання дозволу на будівництво».
Скасування категорій складності
Основною законодавчою зміною на ринку нерухомості в 2017 році експерти називають Закон №1817-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення містобудівної діяльності». Документ скасував існуючі категорії складності будівництва, замінивши їх класами наслідків, також скасував декларативний принцип ведення будівельних робіт.
Закон викликав жваву дискусію серед учасників ринку, оскільки кардинально міняв дозвільну систему. Найбільш гостро обговорювалося питання про обов’язкову експертизу проектів будівництва, які раніше відносилися до III категорії складності. «Виникли побоювання, що об’єкти будівництва, які почали будуватися до вступу змін в силу, не зможуть бути введені в експлуатацію, так як їх експертиза не проводилася», – коментує Олег Мільченко, старший юрист DLA Piper в Україні.
«Крім того, очікується негативний вплив закону на забудовників «середнього» рівня, які переважно працювали з об’єктами 3-ї категорії складності, особливо на їх сумлінну частку, яка не практикувала заниження категорії», – підкреслює Олег Бойчук, адвокат, партнер ЄПАП Україна.
19 липня 2017 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України видала лист, в якому роз’яснила, що об’єкти III категорії складності можуть бути введені в експлуатацію після скасування категорій складності без обов’язкового проведення експертизи проектної документації. Експертиза потрібна лише в тому випадку, якщо в проект вносилися зміни в ході будівництва.
«Своєчасне та докладне роз’яснення нових положень законодавства про регулювання містобудівної діяльності дозволило уникнути правових колізій, які б призвели до затримок термінів здачі об’єктів в експлуатацію, і в цілому позитивно відбилося на будівельній галузі», – вважає Олег Мільченко.
Щоб повною мірою оцінити вплив цього закону на ринок в довгостроковій перспективі, потрібно більше часу. «Зокрема, щоб зрозуміти, наскільки він допоміг побороти проблему заниження категорії складності і не потягнув за собою збільшення вартості будівництва», – пояснює Олег Бойчук.
Головний інженер Інституту проектування Комфортбуд Ігор Оленчин так коментує дані зміни:
“Так, дійсно, закон вирішив проблему заниження категорії складності зацікавленими суб’єктами (проектувальники і замовники), але не ліквідував цю проблему при визначенні класів наслідків – зміна класифікаційних підходів до об’єктів будівництва навряд чи є якісним реформуванням.
Однак, дозволив повернути частково втрачений контроль за якістю виконання проектної документації по основним об’єктам будівництва, ввівши обов’язкову експертизу.
Онлайн-реєстрації
В рамках дерегуляції будівельного ринку в березні 2017 року була введена електронна реєстрація декларацій про готовність об’єктів до експлуатації. Така послуга поширюється тільки на об’єкти класу наслідків СС1. Заявники тепер можуть подати е-декларацію в будь-який час через веб-портал Держархбудінспекції або через сайт Єдиного державного порталу електронних послуг. «Онлайн-реєстрація декларації дозволить заощадити час на приймання завершених об’єктів будівництва та мінімізує ризики можливих зловживань при цьому», – вважає Ліна Немченко, партнер, МЮФ Baker McKenzie.
Ще одне спрощення торкнулося реєстрації права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення – Мін’юст запустив послугу по онлайн-реєстрації прав оренди на них.
Для цього заявнику достатньо через персональний кабінет на сайті Мін’юсту подати заяву та скан-копію укладеного договору оренди з накладенням власного електронного цифрового підпису.
«Нововведення спрямоване на поліпшення умов ведення бізнесу та на посилення захисту прав землевласників і землекористувачів, – коментує Андрій Гребенкін, старший юрист, МЮФ Baker McKenzie. – Це дозволить оптимізувати роботу державних реєстраторів, особливо з урахуванням того, що площа земель сільгосппризначення в Україні становить близько 70% всієї території».
Скасування отримання техумов від служби з надзвичайних ситуацій
З травня 2017 року скасована вимога про отримання технічних умов від Державної служби України з надзвичайних ситуацій для проектування об’єктів будівництва. «Це дозволяє оптимізувати витрати і час при проектуванні, а також сприяє дерегуляції господарської діяльності в будівництві», – вважає Андрій Гребенкін.
«Відміна отримання технічних умов формально скоротила процедуру отримання вихідних даних для виконання проектних робіт, але з врахуванням збільшення кількості об’єктів, які проходять експертизу і потребують обов’язкового виконання розділів проекту по цивільному захисту, суттєвого спрощення не відбулося, – говорить Головний інженер Інституту проектування Комфортбуд Ігор Оленчин.
Часткова участь
З 1 січня 2017 вступив в силу Порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 15.11.2016 р №411 / 1415. Це була одна з найбільш очікуваних змін, оскільки попередній варіант документу мав масу недоліків.
Ринок позитивно відреагував на зменшення розміру пайової участі. «Додатковим ефектом нового порядку стало істотне зростання позицій України в рейтингу Doing Business за рахунок зменшення вартості будівництва. Як відомо, рейтинг формується на основі актуальних практик і процедур в Києві, – коментує Олег Бойчук. – Іронія в тому, що в наступному році Україна має всі шанси знову впасти в рейтингу, якщо Київ не продовжить пільгові умови пайової участі, або законодавець не зважиться їх повністю скасувати». Законопроект про скасування пайової участі вже в парламенті, і його прийняття в поточному році може стати довгоочікуваним сигналом для всіх учасників будівельного ринку та інвесторів в цілому, вважає експерт.
Порядок надання землі
Навесні 2017 року Рішенням № 241/2463 Київрада затвердила новий порядок придбання прав на землю із земель комунальної власності в місті Києві.
«Це найважливіший процедурний документ для столиці, який багато в чому визначає функціонування найдорожчого земельного ринку в країні, і тим самим побічно впливає на процеси будівництва та інвестування в об’єкти нерухомості», – вважає Олег Бойчук.
«Новий порядок усунув ряд бюрократичних перешкод для отримання комунальної землі в Києві в оренду, зменшив кількість необхідних від потенційних орендарів документів і скоротив терміни розгляду заяв на передачу землі в оренду. Усунення процедурних перешкод і скорочення термінів позитивно відіб’ється на будівельній активності в столиці», – коментує Олег Мільченко.
Оренда державного майна іноземними особами
У вересні 2017 року Фонд державного майна України вніс зміни до переліку документів, які подаються для оренди державного майна.
«Раніше профільний закон дозволяв іноземцям брати участь в оренді державного майна, проте формально такого орендаря могли не допустити до процедури оренди через неможливість подати документи, які можуть отримати тільки українські компанії та фізичні особи. Внесені зміни допомогли вирішити цю стару проблему, – пояснює Олег Мільченко. – Такі зміни надзвичайно важливі, тому що розширюють можливості іноземних інвесторів в Україні. І позитивні приклади вже є, зокрема, в сфері портової інфраструктури».
Сертифікація енергоефективності будівель
У червні 2017 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про енергетичну ефективність будівель». Відповідно до закону, наявність сертифіката енергоефективності стане одним з умов введення новозбудованого будинку в експлуатацію.
Експерти відзначають, що для реалізації всіх вимог закону необхідно ще підготувати базу підзаконних актів. «Можна припустити, що після вступу в силу всіх положень прийнятого закону, собівартість будівельних проектів збільшиться, оскільки потрібно буде слідувати класам енергоефективності та проходити обов’язкову сертифікацію», – прогнозує Олег Мільченко.
Однак в перспективі додаткові витрати повинні будуть окупитися за рахунок зниження експлуатаційних витрат і скорочення споживання енергоресурсів.
Як каже Головний інженер ІП Комфортбуд Ігор Оленчин: «Аналіз попереднього досвіду впровадження різних регулюючих заходів в країни з високим рівнем корупції показав, що без належного контролю, а саме основне економічного стимулу, дані заходи не ефективні і створюють лише бюрократичні перепони для добросовісних забудовників».
Дійсність незареєстрованих обтяжень
2017 рік виявився багатим і на судову практику в сфері речових прав на нерухоме майно. «На початку 2017 року Верховний Суд України в постанові по справі № 6-2552цс16 роз’яснив, що обтяження права користування та розпорядження нерухомим майном, яке встановлено судом, є обов’язковим для власника майна незалежно від того чи зареєстроване таке обтяження в Реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень », – коментує Олег Мільченко.
На думку експерта, така позиція суду створила небезпеку для інвесторів інвестувати в об’єкти нерухомості в Україні, оскільки достовірно підтвердити відсутність обтяжень, які не були зареєстровані в установленому законом порядку, неможливо.
Перспективні законопроекти
У 2018 році також очікуються деякі зміни в законодавчій сфері. Зокрема, може бути прийнятий Закон №6403 «Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», який стане продовженням реформи децентралізації будівельних відносин.
«Важливим для ринку житла може стати проект закону №7084 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, – додає Олег Бойчук. – Закон покликаний частково знизити ризики інвестування в житлову нерухомість, а також попутно вдосконалити деякі інші питання, наприклад, ідентифікацію об’єктів будівництва ».
Раніше МінФін друкував список забудов «примар», потрібно таких забудовників уникати (продавати землі іншим, вибудовувати чіткі терміни здачі робіт, накладати штрафи за невчасну здачу та інші процеси), в т.ч. почати реально штрафувати всіх тих, хто будує без дозвільних документів (відмовляти в рішеннях, позбавляти ліцензій, розривати договори на землю і т.д.) – підсумовує Ігор Оленчин.